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三个房屋征收案例

发布者:宣传科发布时间:2014-09-03 00:00:00来源:榆林城区房屋征收与补偿办公室阅读:249字体:[默认] [] []

一、艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案

   (一)基本案情

  2012年3月20日,雨山区人民政府发布雨城征[2012]2号《雨山区人民政府征收决定》及《采石古镇旧城改造项目房屋征收公告》。艾正云、沙德芳名下的马鞍山市雨山区采石九华街22号房屋位于征收范围内, 其房产证证载房屋建筑面积774.59平方米;房屋产别:私产;设计用途:商业。土地证记载使用权面积1185.9平方米;地类(用途):综合;使用权类型:出让。2012年12月,雨山区房屋征收部门在司法工作人员全程见证和监督下,抽签确定雨山区采石九华街22号房屋的房地产价格评估机构为安徽民生房地产评估有限公司。2012年12月12日,安徽民生房地产评估有限公司向雨山区房屋征收部门提交了对艾正云、沙德芳名下房屋作出的市场价值估价报告。2013年1月16日,雨山区人民政府对被征收人艾正云、沙德芳作出雨政征补[2013]21号《房屋征收补偿决定书》。艾正云、沙德芳认为,被告作出补偿决定前没有向原告送达房屋评估结果,剥夺了原告依法享有的权利,故提起行政诉讼,请求依法撤销该《房屋征收补偿决定书》。

  (二)裁判结果

  马鞍山市中级人民法院认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定,被征收房屋的价值,由房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。根据住房和城乡建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条的规定,房屋征收部门应当将房屋分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期满后,房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人对评估结果有异议的,自收到评估报告10日内,向房地产评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,自收到复核结果10日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。从本案现有证据看,雨山区房屋征收部门在安徽民生房地产评估有限公司对采石九华街22号作出的商业房地产市场价值评估报告后,未将该报告内容及时送达艾正云、沙德芳并公告,致使艾正云、沙德芳对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失,属于违反法定程序。据此,判决撤销雨山区人民政府作出的雨政征补〔2013〕21号《房屋征收补偿决定书》。宣判后,各方当事人均未提出上诉。

  (三)典型意义

  本案典型意义在于:通过严格的程序审查,在评估报告是否送达这一细节上,彰显了司法对被征收人获得公平补偿权的全方位保护。房屋价值评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一,如果评估报告未及时送达,会导致被征收人申请复估和申请鉴定的法定权利无法行使,进而使得补偿决定本身失去合法性基础。本案判决敏锐地把握住了程序问题与实体权益保障的重要关联性,果断撤销了补偿决定,保障是充分到位的。
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二、毛培荣诉永昌县人民政府房屋征收补偿决定案

   (一)基本案情

  2012年1月,永昌县人民政府拟定《永昌县北海子景区建设项目国有土地上房屋征收补偿方案》,向社会公众公开征求意见。期满后,作出《关于永昌县北海子景区建设项目涉及国有土地上房屋征收的决定》并予以公告。原告毛培荣、刘吉华、毛显峰(系夫妻、父子关系)共同共有的住宅房屋一处(面积276平方米)、工业用房一处(面积775.8平方米)均在被征收范围内。经房屋征收部门通知,毛培荣等人选定评估机构对被征收房屋进行评估。评估报告作出后,毛培荣等人以漏评为由申请复核,评估机构复核后重新作出评估报告,并对漏评项目进行了详细说明。同年12月26日,房屋征收部门就补偿事宜与毛培荣多次协商无果后,告知其对房屋估价复核结果有异议可依据《国有土地上房屋征收评估办法》,在接到通知之日起10日内向金昌市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。毛培荣在规定的期限内未申请鉴定。2013年1月9日,县政府作出永政征补(2013)第1号《关于国有土地上毛培荣房屋征收补偿决定》,对涉案被征收范围内住宅房屋、房屋室内外装饰、工业用房及附属物、停产停业损失等进行补偿,被征收人选择货币补偿,总补偿款合计人民币1842612元。毛培荣、刘吉华、毛显峰认为补偿不合理,补偿价格过低,向市政府提起行政复议。复议机关经审查维持了县政府作出的征收补偿决定。毛培荣、刘吉华、毛显峰不服,提起行政诉讼,请求撤销征收补偿决定。

  (二)裁判结果

  金昌市中级人民法院审理认为,县政府为公共事业的需要,组织实施县城北海子生态保护与景区规划建设,有权依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,征收原告国有土地上的房屋。因房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议,县政府具有依法按照征收补偿方案作出补偿决定的职权。在征收补偿过程中,评估机构系原告自己选定,该评估机构具有相应资质,复核评估报告对原告提出的漏评项目已作出明确说明。原告对评估复核结果虽有异议,但在规定的期限内并未向金昌市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因此,县政府对因征收行为给原告的住宅房屋及其装饰、工业用房及其附属物、停产停业损失等给予补偿,符合《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》的相关规定。被诉征收补偿决定认定事实清楚,适用法律、法规正确,程序合法。遂判决:驳回原告毛培荣、刘吉华、毛显峰的诉讼请求。宣判后,各方当事人均未提出上诉。

  (三)典型意义

  本案典型意义在于:人民法院通过发挥司法监督作用,对合乎法律法规的征收补偿行为给予有力支持。在本案征收补偿过程中,征收部门在听取被征收人对征收补偿方案的意见、评估机构选择、补偿范围确定等方面,比较充分到位,保障了当事人知情权、参与权,体现了公开、公平、公正原则。通过法官释法明理,原告逐步消除了内心疑虑和不合理的心理预期,不仅未上诉,其后不久又与征收部门达成补偿协议,公益建设项目得以顺利推进,案件处理取得了较好法律效果和社会效果。
[NextPage]三、文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案

   (一)基本案情

  商城县城关迎春台区域的房屋大多建于30年前,破损严重,基础设施落后。2012年12月8日,商城县房屋征收部门发布《关于迎春台棚户区房屋征收评估机构选择公告》,提供信阳市明宇房地产估价师事务所有限公司、安徽中安房地产评估咨询有限公司、商城县隆盛房地产评估事务所作为具有资质的评估机构,由被征收人选择。后因征收人与被征收人未能协商一致,商城县房屋征收部门于12月11日发布《关于迎春台棚户区房屋征收评估机构抽签公告》,并于12月14日组织被征收人和群众代表抽签,确定信阳市明宇房地产估价师事务所有限公司为该次房屋征收的价格评估机构。2012年12月24日,商城县人民政府作出商政[2012]24号《关于迎春台安置区改造建设房屋征收的决定》。原告文白安长期居住的迎春台132号房屋在征收范围内。2013年5月10日,房地产价格评估机构出具了房屋初评报告。商城县房屋征收部门与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议,被告于2013年7月15日依据房屋评估报告作出商政补决字[2013]3号《商城县人民政府房屋征收补偿决定书》。原告不服该征收补偿决定,向人民法院提起诉讼。

  (二)裁判结果 

  信阳市中级人民法院认为,本案被诉征收补偿决定的合法性存在以下问题:(一)评估机构选择程序不合法。商城县房屋征收部门于2012年12月8日发布《关于迎春台棚户区房屋征收评估机构选择公告》,但商城县人民政府直到2012年12月24日才作出《关于迎春台安置区改造建设房屋征收的决定》,即先发布房屋征收评估机构选择公告,后作出房屋征收决定。这不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款有关“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定与《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>的规定》第六条的规定,违反法定程序。(二)对原告文白安的房屋权属认定错误。被告在《关于文白安房屋产权主体不一致的情况说明》中称“文白安在评估过程中拒绝配合致使评估人员未能进入房屋勘察”,但在《迎春台安置区房地产权属情况调查认定报告》中称“此面积为县征收办入户丈量面积、房地产权属情况为权属无争议”。被告提供的证据相互矛盾,且没有充分证据证明系因原告的原因导致被告无法履行勘察程序。且该房屋所有权证及国有土地使用权证登记的权利人均为第三人文然而非文白安,被告对该被征收土地上房屋权属问题的认定确有错误。据此,一审法院判决撤销被诉房屋征收补偿决定。宣判后,各方当事人均未提出上诉。

  (三)典型意义

  本案典型意义在于:从程序合法性、实体合法性两个角度鲜明地指出补偿决定存在的硬伤。在程序合法性方面,依据有关规定突出强调了征收决定作出后才能正式确定评估机构的基本程序要求;在实体合法性方面,强调补偿决定认定的被征收人必须适格。本案因存在征收决定作出前已确定了评估机构,且补偿决定核定的被征收人不是合法权属登记人的问题,故判决撤销补偿决定,彰显了程序公正和实体公正价值的双重意义。
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